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【税務コラム】
〈平成22年度 税制改正実務解説〉資産税関係の改正のポイント<5>

〜居住用財産の譲渡所得特例の延長・改正について〜
改正のポイント
◆ 特定の居住用財産の買換え及び交換の場合の長期譲渡所得の課税の特例について、譲渡資産の譲渡に係る対価の額が2億円以下であることの要件を追加した上、その適用期限を2年延長することとした。(措置法36条の2〜36条の5関係)

◆ 次に掲げる租税特別措置の適用期限を2年延長することとした。

(1)居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除(措置法41条の5関係)

(2)特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除(措置法41条の5の2関係)

◆ 特定の居住用財産の買換え及び交換の場合の長期譲渡所得の課税の特例について、譲渡資産と一体として居住の用に供されていた家屋又は土地等の贈与(著しく低い価額の対価による譲渡を含む。)がある場合の譲渡資産の譲渡対価要件の判定等の細目を定めることとした。(措置令24条の2関係)
★特定の居住用財産の買換え(交換)特例の改正
1.制度の概要  特定の居住用財産の買換え及び交換の場合の長期譲渡所得の課税の特例について、譲渡資産の譲渡に係る対価の額が2億円以下であることの要件が追加された上、その適用期限を2年延長することとされました(措法36の2〜36の5)が、適用時期は平成22年1月1日以降の譲渡であり、事実上の遡及改正です。

 本制度は、特定のマイホーム(居住用財産)を、平成23年12月31日までに売って、代わりのマイホームに買い換えたときは、一定の要件のもと、譲渡益に対する課税を将来に繰り延べることができる(譲渡益が非課税となるわけではない)制度です。

 例えば、大雑把に言って、2,000万円で購入したマイホームを5,000万円で売却し、6,000万円のマイホームに買い換えた場合には、通常の場合、3,000万円(プラス減価償却費相当額)の譲渡益が課税対象となりますが、特例の適用を受けた場合、売却した年分で譲渡益への課税は行われず、買い換えたマイホームを将来譲渡したときまで譲渡益に対する課税が繰り延べられます。

2. 特例の適用を受けるための従来の要件

1)売ったマイホームと買い換えたマイホームは、日本国内にあるもので、売ったマイホームについて、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例など他の特例を受けないこと。

2)自分が住んでいる家屋や敷地を売ったこと。

 なお、以前に住んでいた家屋や敷地の場合には、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに家屋やその敷地を売ったこと。

3)売った人の居住期間が10年以上で、かつ、売った年の1月1日において売った家屋やその敷地の所有期間が共に10年を超えるものであること。

4)買い換える建物の床面積が50平方メートル以上のものであり、買い換える土地の面積が500平方メートル以下のものであること。

5)マイホームを売った年の前年から翌年までの3年の間にマイホームを買い換えること。

 また、買い換えたマイホームには、一定期限までに住むこと。

 買い換えたマイホームを住まいとして使用を開始する期限は、そのマイホームを取得した時期により次のようになります。

イ 売った年かその前年に取得したときは、売った年の翌年12月31日まで

ロ 売った年の翌年に取得したときは、取得した年の翌年12月31日まで

6)買い換えるマイホームが、耐火建築物の中古住宅である場合には、取得の日以前25年以内に建築されたものであること。

 ただし、耐火建築物以外の中古住宅及び平成17年4月1日以後取得する耐火建築物である中古住宅のうち一定の耐震基準を満たすものについては、建築年数の制限はありません。

7)マイホームを売った人とそれを買った人との関係が、親子や夫婦など特別な間柄でないこと。特別な間柄には、このほか生計を一にする親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。

8)売った年の前年又は前々年において、居住用財産を譲渡した場合の特例を受けていないこと。

3. 譲渡対価2億円要件の追加

 本特例について、譲渡資産の譲渡に係る対価の額が2億円以下であることの要件が追加されました(措法36の2)。現在の経済環境において、譲渡対価が2億円以下の判定基準を付加されても大きな影響はないといえますが、都心の広い敷地の居住用財産を譲渡する場合には、この2億円の金額判定に当たっては、要件回避のための切り売り防止策が設けられましたので留意が必要です。

 すなわち、譲渡資産の譲渡をした個人が、譲渡をした日の属する年、その年の前年若しくは前々年又はその年の翌年若しくは翌々年に当該譲渡資産と一体として当該個人の居住の用に供されていた家屋又は土地若しくは土地の上に存する権利の譲渡をした場合において、これらの合計額で判定することとし、さらには、その譲渡が贈与(低額譲渡を含む)によるものである場合には、その贈与の時における価額に相当する金額をもってこれらに規定する譲渡に係る対価の額とすることとなっています(措法36の2、措令24の2)。

 また譲渡価額要件が付加されたことから、翌年、翌々年の譲渡によって価額要件を充足しないことになった場合についての義務的修正申告規定も設けられています(措法36の3)。
★居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除
1. 制度の概要

 土地、建物等の譲渡所得の計算上生じた損失の金額については、土地、建物等の譲渡による所得以外の所得との損益通算及び青色申告の場合の翌年以後の繰越を認められていませんが、一定の居住用財産の譲渡損失については、土地、建物等の譲渡による所得以外の所得との損益通算が認められるとともに、通算後譲渡損失の金額について譲渡の年の翌年以後3年内の繰越控除が認められています。

 この場合、「居住用財産を買い換えた場合の譲渡損失特例(措法41の5)」と、買い換えていなくとも譲渡してなお住宅借入金の残高の残っている場合の「特定居住用財産の譲渡損失特例(措法41の5の2)」の2つの制度があり、適用期限がともに2年延長されました。

 すなわち、居住用財産を譲渡して損失が生じた場合には、次の要件のもと、その損失を他の所得から控除でき、さらに控除しきれない損失は繰り越すことができます。



2. 居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除(措法41の5)

 個人が、平成16年1月1日から平成23年12月31日までの間に譲渡の年の1月1日における所有期間が5年を超える居住用の譲渡資産(マイホーム)の譲渡(その個人の親族等に対する譲渡や贈与又は出資による譲渡を除きます。)をした場合において、譲渡した年の前年の1月1日からその譲渡をした年の翌年12月31日までの間に買換資産(新たなマイホーム)の取得をし、かつ、その取得をした年の翌年12月31日までの間に居住の用に供したとき又は供する見込みであるときは、そのマイホームの譲渡による譲渡所得の金額の計算上生じた損失の金額に係るものとして一定の方法により計算した金額について、一定の要件の下で、他の所得と損益通算する特例及び特定譲渡の年の翌年以後3年内の各年分の総所得金額等の金額の計算上一定の方法により繰越控除する特例の適用を受けることができます。

 これらの特例を受けるためには、買換資産(新たなマイホーム)を取得した年の年末又は繰越控除の特例の適用を受けようとする年の年末において買換資産に係る住宅借入金等があるなど一定の要件を満たしている必要があります。なお、居住用財産の譲渡損失の金額が生じた年の翌年以後3年内の各年分のうち、合計所得金額が3,000万円を超える年分については、繰越控除の特例の適用を受けることはできません(損益通算の特例については所得制限はありません。)。本特例は、住宅借入金等特別控除制度との併用が認められています。

3. 特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除(措法41の5の2)

 個人が、平成16年1月1日から平成23年12月31日までの間に譲渡の年の1月1日における所有期間が5年を超える居住用財産(譲渡資産)の譲渡(その個人の親族等に対する譲渡や贈与又は出資による譲渡を除きます。)をした場合において、その個人が譲渡に係る契約を締結した日の前日において譲渡資産に係る住宅借入金等の金額を有しており、かつ、その譲渡による譲渡所得の金額の計算上生じた損失の金額がある場合には、その損失の金額のうち一定の金額について、他の所得と損益通算する特例及び翌年以後3年内の各年分の総所得金額等の金額の計算上一定の方法により繰越控除する特例の適用を受けることができます。

 特定居住用財産の譲渡損失の金額とは、譲渡に係る契約を締結した日の前日における譲渡資産に係る住宅借入金等の金額の合計額から、その譲渡資産の譲渡対価の額を控除した残高を限度とします(前頁図参照)。これらの損益通算及び繰越控除の特例は、新たな居住用財産(買換資産)の新築又は購入が要件とされていませんので、買換資産を取得するしないにかかわらず適用することができます。


税と経営 2010年6月21日号掲載

公認会計士・税理士 長谷川敏也
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