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【税務コラム】
〈平成22年度 税制改正実務解説〉資産税関係の改正のポイント<4>

〜住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置の延長及び拡充〜
改正のポイント
◆ 直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の贈与税の非課税措置について、次の措置を講ずることとした。(措置法70条の2関係)

(1)非課税限度額(改正前500万円)を次のように引き上げる。

  イ 平成22年中に住宅取得等資金の贈与を受けた者 1,500万円

  ロ 平成23年中に住宅取得等資金の贈与を受けた者 1,000万円

(2)適用対象となる者を贈与を受けた年の合計所得金額が2,000万円以下の者に限定する。

(3)適用期限を平成23年12月31日(改正前平成22年12月31日)までとする。

◆ 住宅取得等資金の贈与に係る相続時精算課税制度の特例について、特別控除の上乗せ(改正前1,000万円)の特例を廃止し、年齢要件の特例の適用期限を2年延長することとした。(措置法70条の3及び旧措置法70条の3の2関係)
★改正の概要
 国土交通省が今年4月30日に発表した2009年度の新設住宅着工戸数は、前年度比25.4%減、45年ぶりに80万戸を割り込みました。このうちマン ションは市況低迷で59.1%減の6万7,382戸と、1985年に数字を取り始めて以降最も少なく、減少率は最大だったといわれています。

 そういう経済環境の中、経済政策として、使い勝手の悪い(法定相続人間の話し合いがまとまらなかった、暦年課税を使えなくなる、相続時精算課税制度を 使ったトラブルが心配等)との声がある相続時精算課税制度を減じ、贈与税非課税措置を拡大することによって住宅需要を刺激するための措置(政府税制調査会 平成21年11月24日資料より)として、住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置の延長及び拡充がされ、平成22年1月にさかのぼって適用されることと なりました。

 住宅取得に要する自己資金の平均額1,805万円に匹敵する非課税枠を設け、一方で高額資産家だけの特例とならないように相続時精算課税制度の住宅制度の非課税枠1,000万円を廃止しました。

1. 直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の贈与税の非課税の特例の詳細

(1)住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税特例

 平成22年1月1日から平成23年12月31日までの間にその直系尊属からの贈与により住宅取得等資金の取得をした特定受贈者が、次に掲げる場合に該当 するときは、その贈与により取得をした住宅取得等資金のうち住宅資金非課税限度額までの金額(既にこの規定の適用を受けて贈与税の課税価格に算入しなかっ た金額がある場合には、その金額を控除した残額)については、贈与税の課税価格に算入しません(措法70の2)。

1)住宅取得等資金の取得をした日の属する年の翌年3月15日までに住宅取得等資金の全額を住宅用家屋の新築若しくは建築後使用されたことのない住宅用家 屋の取得又はこれらの住宅用家屋の新築若しくは取得とともにするその敷地の用に供されている土地若しくは土地の上に存する権利の取得のための対価に充てた 場合又は建築後使用されたことのない住宅用家屋の取得をした場合において、その日までに新築若しくは取得をしたこれらの住宅用家屋を特定受贈者の居住の用 に供したとき又は同日後遅滞なく居住の用に供することが確実であると見込まれるとき。

2)特定受贈者が贈与により住宅取得等資金の取得をした日の属する年の翌年3月15日までに住宅取得等資金の全額を既存住宅用家屋の取得又は既存住宅用家 屋の取得とともにするその敷地の用に供されている土地若しくは土地の上に存する権利の取得のための対価に充てた場合において、その日までに既存住宅用家屋 を特定受贈者の居住の用に供したとき又は同日後遅滞なく居住の用に供することが確実であると見込まれるとき。

3)特定受贈者が贈与により住宅取得等資金の取得をした日の属する年の翌年3月15日までに住宅取得等資金の全額を特定受贈者が居住の用に供している住宅 用の家屋について行う増改築等又は家屋についての増改築等とともにするその敷地の用に供されることとなる土地若しくは土地の上に存する権利の取得の対価に 充てた場合において、同日までに増改築等をした住宅用の家屋を特定受贈者の居住の用に供したとき又は同日後遅滞なく居住の用に供することが確実であると見 込まれるとき。

(2)用語の意義

1)特定受贈者 住宅取得等資金の贈与を受けた日の属する年の1月1日において20歳以上であって、その年分の合計所得金額が2,000万円以下である個人。

2)住宅取得等資金 新築、取得又は増改築等の対価に充てるための金銭であって、特定受贈者の配偶者その他の特定受贈者と特別の関係がある者との請負契約に基づき新築若しくは増改築等をする場合や、特別の関係がある者から取得をする場合を除きます。

(3)義務的修正申告

 住宅取得等資金の取得をした日の属する年の翌年3月15日後遅滞なく特定受贈者の居住の用に供することが確実であると見込まれることによりこの規定の適 用を受けた場合において、同年12月31日までに居住の用に供していなかったときは、この規定は適用できません。この場合、特定受贈者は2月以内に、贈与 税についての修正申告書を提出し、かつ、納付すべき税額を納付しなければなりません。

【住宅取得等資金の贈与に係る贈与税の特例措置の拡充】
 経済対策のための時限措置として、適用対象者をその贈与を受けた年の合計所得金額が2,000万円以下のものとした上で、非課税限度額(改正前500万円)が次のように引き上げられます。

 1)平成22年中に住宅取得等資金の贈与を受けた者 ………… 1,500万円

 2)平成23年中に住宅取得等資金の贈与を受けた者 ………… 1,000万円



 「合計所得金額」とは、次の1)と2)の合計額(総所得金額)に、退職所得金額、山林所得金額を加算した金額(※)をいいます。

1)事業所得、不動産所得、利子所得、給与所得、配当所得、総合課税の短期譲渡所得及び雑所得の合計額

2)総合課税の長期譲渡所得と一時所得の合計額の2分の1の金額

※ア 申告分離課税の所得がある場合には、その特別控除前の所得金額の合計額を加算。

 イ 源泉分離課税される利子所得等は加算しない。



1. 相続時精算課税の特別控除に係る財産は、相続時に相続財産に合算されます。

2. 住宅取得等資金に係る相続時精算課税の特別控除の1,000万円上乗せ特例は、適用期限(平成21年12月31日)をもって廃止します。

 なお、贈与者の年齢要件に係る特例(贈与者が65歳未満の場合でも相続時精算課税の適用が可能)は、平成23年12月31日まで2年延長します。


(出典:財務省「平成22年度税制改正案について」資料p20〜21)

2. 実務上の課題〜「暦年」か「相続時精算」か

 住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置には、上記のように暦年課税と相続時精算課税があります。相続時精算課税制度は親からの贈与にしか適用できませんが、直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の暦年課税の非課税の特例は、祖父母からの贈与でも適用できます。

 また、贈与額が1,500万円を超える場合には、暦年課税か相続時精算課税かの選択の検討が必要になります。親の財産(想定相続財産)額が、相続税基礎控除の範囲内の可能性が高ければ相続時精算課税制度を適用したほうが良いと考えられます。

 一方、相続時精算課税制度の特別控除枠2,500万円の部分はあくまでも課税の繰延べですので、想定相続財産額が、相続税基礎控除の範囲を超えそうであ る場合には、親の死亡時の土地建物の評価額が贈与時時価より低くなることから、暦年課税の非課税枠を選択したうえで、残りは親名義とする方法が相続税上有 利になるケースが多いと考えられます。

 なお、今後、相続税が課税強化の方向で改正されようとしています(平成22年度税制改正大網)ので、留意が必要です。


税と経営 2010年6月11日号掲載

公認会計士・税理士 長谷川敏也
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